Здравствуйте Любовь Анатольевна!
Определение
многоквартирного дома содержится в
Постановлении
Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 08.04.2013) «Об утверждении
Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции»
Согласно
п.6 Положения
многоквартирным домом признается совокупность двух и
более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок,
прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников
помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
То
есть, если в доме 4 жил. пом. оборудованы коммуникациями
(туалет, ванна) и имеют отдельный выход на общую площадку или
земельный участок, то Ваш дом считается многоквартирным.
В соответствии с п. 3 ст. 161 и ст. 161.1 ЖК РФ
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
То есть, Вы вправе выбрать способ управления домом в любой момент, на общем собрании Если в Вашем доме не более 4-хквартир, то Вы не обязаны создавать совет многокв. дома и следовательно орг. мест. самоуправл. не может его созвать.
Согласно ст. 164 ЖК РФ
То есть, договоры по содержанию дома и оказанию иных услуг в Вашем доме заключаются на основании рещения общ. собр. Если Вы осуществляете непосредственное управление домом, то Вам следует его оформить на общем собрании и заключить договоры оказания услуг с любой орган.(если необходимо). При этом назначить УК Вам не могут и Вы также не обязаны заключать договор с УК. Таким образом, Вам следует провести общее собрания и принять решения по всем вопросам, связанным с управлением дома. Смогу оказать услугу по составлению документов, а также проконсультировать по всем жилищным вопросам.С уважением Ф. ТамараПри непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Проблема
В 2012 г. мы сумели добиться, чтобы нам назначили управляющую компанию. Это делали сознательно.
Живем в 2-х этажном доме, а выбора нам фактически не дали, так как ВСЕ 2-х и 3-х этажные дома Самарского района были "отданы" в управление одной компании. При этом наш дом всегда являлся частью одного домовладения, в который всегда входил 5-ти этажный дом и 3 двухэтажных. Из этих малоэтажных домов именно у нас ВСЕ краны прямо физически находятся в подвале соседнего пятиэтажного дома. У нас и № дома литерный, т.е. с буквой "А" - 44"А". Мы -часть домовладения. Но при образовании УК и начале их работы город был поделён не по принципу удобства, а по принципу этажности. Наш дом попал к одной УК, а пятиэтажка - наша "мама"- фактически отошла к другой. Мы пробовали решить проблему полюбовно, готовы были выбрать компанию, которая обслуживает пятиэтажку. Но, конечно, не получилось.
Компания, к которой нас отнесли, подделала даже протокол общего собрания, о том, что мы якобы выбрали её. Но мы доказали на суде, что протокол подделан.
Далее добились, чтобы нам НАЗНАЧИЛИ УК, (воспользовавшись ст. 161 ЖК) так как в наших условиях это казалось разумным. Это было тоже не легко. Но получилось. И хотя это та самая компания, которую мы Не выбирали, но важен был сам факт назначенности, так как при этих условиях мы всегда могли привлекать администрацию в случае сложностей в отношениях с УК.
Прошло 3 года. И теперь срок договорных отношений с назначенной компанией истёк. Мы за 5 месяцев до окончания срока договора письменно уведомили Администрацию о том, что снова НЕ выбираем способ управления домом и просим снова назначить компанию для управления домом.
Это делается путем открытого конкурса. Нас уведомили в ответ на наш запрос о результатах конкурса, что он признан не состоявшимся, так как не подано ни одной заявки.
По правилам проведения открытого конкурса по отбору управл. организации, он проводится повторно через 3 месяца, но!!! с повышением размера платы за содержание и ремонт "как минимум на 10%".(Постановление Правительства РФ № 75 от 06.02.2006 " О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации по управлению многоквартирным домом").
Но Постановление не определяет за чей счёт производится такое повышение тарифа. В нём просто указано, что тариф повышается. Поискав информацию в интернете, я поняла, что такая норма предусмотрена для ветхих домов, которые УК обслуживать не хотят, так как очень это затратно. В этом случае доплата управленцам идёт за счет гор. бюджета.
Но наш дом вполне благополучный (по нашим российским меркам) , точно такой же как и соседняя пятиэтажка. У нас даже обновлен водопровод (добились по решению суда) и новая труба отопления с последней осени. Никаких повышенных трат не требует.
Платить повышенный тариф? Это за что же, наши собственники с этим не согласны, конечно. В Администрации устно заявляют, что повышение будет за наш счёт. Но на каком основании? Есть ли вполне ясная норма? Мы думаем, что таким способом нас заставляют отказаться от самой идеи назначенной УК.
Но мы и держимся за неё только потому, что в случае, когда краны находятся на территории одной УК, а сам дом в управлении другой, то к сожалению возникают случаи когда ни одна из них не хочет решать проблемы срочного ремонта и предпочитают "играть в футбол". А наша тактика работать с назначенной компанией оказалась действенной. За 3 года мы в этом убедились.
Сейчас будем отправлять в Департамент управления имуществом письменное уведомление о том, что с УК, которую нам назначат, мы готовы сотрудничать, оплачивая их услуги по общим тарифам, а не повышенным.
Можете ли прокомментировать нашу ситуацию и посоветовать ещё что-то?
Всего доброго!
Кроме того, специально создана Государственная информационная система ЖКХ официальный сайт http://gis-zkh.ru/
Процедура проведения повторного конкурса реглментирована Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". В частности, про повышение платы указано в пункте 59 Постановления. base.garant.ru/12144905/
Анна, спасибо вам за информацию.
Да, именно это Постановление я и изучала. Но ведь в нём не указано, за чей счёт происходит повышение цены. Сначала мы думали, что за счёт жителей (собственников), т.е. нас. Это пугает. Но потом, поискав материалы по теме в интернете, да и подумав, я пришла к выводу, что так быть не должно.
Ну, подумайте, ведь почему УК отказываются от каких-то домов. Потому, что те находятся в таком плачевном состоянии, что, конечно, просто утверждённый размер тарифов, даже если он добросовестно оплачивается потребителем услуг УК, не способен видимым образом поправить дело.
Поэтому тариф на услуги повышается. Но, скажите, могут ли люди, живущие в таком жилье, оплачивать повышенный тариф, ведь они получили в собственность по приватизации НЕОТРЕМОНТИРОВАННЫЕ дома (я конечно об общем имуществе). Вот поэтому предусмотрено повышение тарифа.
Но наш случай иной. У нас - не ветхое жильё, хоть и старый фонд. Мы просто, как та "редкая птица долетит до середины Днепра", ведь домов, которые воспользовались правом иметь назначенную УК очень мало. Мы в своём районе -одни.
Ни УК, ни самой администрации - это ни к чему.
Поэтому (это наше оценочное суждение, а ещё вернее -моё) в этом году нас решили просто припугнуть повышением тарифа "как минимум на 10 %, чтобы мы сами отказались от идеи иметь не выбранную нами (а на выбор нам дают только одну УК - а есть ли он(выбор), и в чём он?) УК, а назначенную. Поэтому, вероятно, и первый конкурс "не состоялся"
Но то, что вы так компетентно отвечаете, что про повышение тарифа - это ЗАКОН (и читается это, как за наш счёт) меня это не радует, но, и уж извините, заставляет усомниться в правильности вашего суждения. Надо думать дальше. Но за ваше мнение специалиста СПАСИБО. Возможно, придётся пойти на то, что повысят тариф, а потом отстаивать в суде право на компенсацию этого повышения за счёт администрации. Что бы вы сказали о таком варианте решения проблемы?
Если собственников квартир в многоквартирном доме не устраивает управляющая организация, то они могут ее сменить. Однако, могут ли они сменить не одну управляющую компанию на другую, а, например, создать свое ТСЖ? Или наоборот, перейти с УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.
Можно ли сменить управляющую компанию на другую
Собственники вправе выбрать способ правления: так, они могут организовать товарищество владельцев жилья, либо же отдать правление в руки управляющей организации.
Начиная с 2015 года правила ведения деятельности для управляющих компаний сильно ужесточились: так, они обязаны проходить лицензирование. Однако их работа не всегда приносить удовлетворение владельцам квартир, тем более, что они платят за обслуживание дома приличные деньги. Именно поэтому так остро стоит вопрос о том, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.
Можно ли сменить УК на ТСЖ и наоборот
Если вас интересует краткий ответ, то он положительный: можно!
Самыми распространенными причинами, почему собственники решают сменить УК на ТСЖ являются ненадлежащее исполнение услуг, а также завышенные тарифы. Завышенные тарифы – это та причина, которая может быть объяснима. УК – это коммерческие организации и значит они не могут работать не получая прибыли. Ненадлежащее оказание услуг доказать достаточно сложно, однако, все реализуемо, если собственники знакомы с нормами, которых УК должна придерживаться.
Некоторые управляющие организации не выполняют все свои обязательства указанные в договоре с собственниками, и тогда перед владельцами жилых помещений также встает вопрос и том, можно ли поменять управляющую компанию, и если можно, то лучше ее поменять на другую подобную или же создать товарищество собственников жилья. Создать товарищество после работы с УК можно, и даже иногда просто необходимо.
Для того чтобы поменять УК на ТСЖ, нужно принять решение о создании товарищества собственников жилья, а также набраться терпения, ведь на практике большинство управляющих компаний не спешат передавать бразды правления товариществам собственников жилья.
Также возможна смена и ТСЖ на УК.
Смена ТСЖ
Вопрос о том, как поменять ТСЖ на другое товарищество не имеет большого смысла. В доме, который доверил бразды правления ТСЖ, обычно есть только одно товарищество собственников и перейти в другое не получится. Однако, можно переизбрать председателя товарищества собственников жилья, если работа предыдущего вас не устраивает.
Чтобы сменить председателя ТСЖ по всем правилам, необходимо разослать каждому собственнику уведомление о собрании заказным письмом. Можно и просто оповестить всех в доме о предстоящем собрании. На собрании для его легитимности должны присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и также не менее 50% собственников жилья.
В ходе собрания должен состоятся избирательны процесс по форме открытого или закрытого голосования, по результатам которого и будет выбран новый председатель. Обязательный элемент любого собрания ТСЖ – это протокол. После назначения нового председателя необходимо разослать уведомления в ФНС и прочие инстанции о смене председателя. ИНФС также должно внести корректировку в ЕГРЮЛ товарищество касаемо его руководителя.
Также на собрании может быть принято решение о переводе обслуживания дома к какой-либо управляющей компании.
Вам также может быть полезно ознакомиться с данной схемой:
Законодательная база
Смена управляющей компании в многоквартирном доме – это вопрос, которым задавался каждый второй собственник жилья. Однако сменить УК на деле может оказаться намного сложнее и поэтому владельцы жилья должны разбираться в законодательной базе данного действия. Основным нормативным актом, выступающим в качестве регулятора деятельности управляющих компаний, является Жилищный кодекс РФ. По действующему жилищному кодексу можно узнать обязанности УК, а также причины, по которым собственники могут сменить УК.
Основания
Владельцы квартир в многоквартирном доме могут сменить управляющую компанию по следующим причинам:
- по желанию большей части собственников, выраженному в ходе общего собрания (в данном случае уместно говорить о невыполнении УК своих обязательств или завышении УК тарифов на обслуживание);
- отсутствие лицензии у УК;
- если УК не выполняет свои обязательства или выполнение, но ненадлежащим образом.
Даже одной причины будет более чем достаточно для того чтобы собственники могли перейти в другую управляющую компанию или полностью сменить тип правления.
Порядок действий по смене УК в многоквартирном доме
Порядок смены одной УК на другую предусматривает прохождение нескольких этапов. Рассмотрим их:
- Принятие владельцами квартир решения о том, что пора сменить управляющую компанию.
- Выбор новой управляющей компании.
- Передача протокола собрания старой и новой УК.
Кроме этих шагов подразумеваются и промежуточные этапы, а именно проведения собраний собственников квартир жилого дома. Может быть проведено несколько промежуточных собраний, а также одно основное в ходе которого будет принято решение об отказе услуг предыдущей компании, а также по результатам которого будет принято решение о выборе новой организации.
Уведомление
Для того чтобы основное совещание считалось законным, уведомление о смене управляющей компании должно быть направлено каждому собственнику дома заказным письмом не ранее чем за 10 дней до ожидаемой даты собрания.
Если не уведомить хотя бы одного владельца квартиры, то и само совещание, и его результаты могут считаться незаконными. Также для того чтобы результаты собрания были законными на нем должно присутствовать не менее половины от общего числа собственников жилья.
Порядок передачи документов
Выбранное уполномоченное лицо, либо же избранная УК или председатель ТСЖ должен обратиться в старую УК с заявлением о передаче документации. К заявлению следует приложить паспорт, протокол о смене УК, а также свидетельство о регистрации (если в старую УК обращается представитель от ТСЖ или новой УК).
Если совещание, на котором было принято решение выбрать управляющую компанию, было заочным , то помимо всего прочего к заявлению прикрепляется реестр владельцев помещений в нежилом доме, документ, который подтверждает их оповещение о предстоящем собрании, а также документы, подтверждающие проведение голосования и набор достаточного количества голосов.
Согласно действующему законодательству (2017 год) старая УК может продолжать выполнять свои функции не более двух месяцев после принятия собственниками решения о ее смене.
Проверить документы от представителя новой УК или ТСЖ старая УК обязана в течение 2 дней со дня их приема. Если старая УК обнаружит в них ошибки, то она обязана уведомить о них отправителя.
Если же с документами все в порядке, то старая УК приступает к процессу передачи документов новой УК или ТСЖ. Документы должны быть переданы новой УК или ТСЖ в течение месяца до того, как у нового правления наступит обязанность по управлению многоквартирным домом.
Еще не все поняли? Посмотрите видео, в нем тоже все рассказано как следует:
Порядок смены ТСЖ на УК
Для того чтобы сменить товарищество на УК необходимо, также как и в случае со сменой УК, организовать собрание собственников, в ходе которого необходимо рассмотреть вопрос ликвидации товарищества, а также определится с управляющей компанией. Алгоритм действий похож на уже выше описанный.
- Первое, что необходимо сделать, это оповестить всех собственников о проведение собрания. Когда кворум собран, можно начинать собрание.
- По его результатам должен быть составлен протокол, который в последствии играть важную роль в при передаче документов от товарищества собственников жилья УК.
- У первого также имеется два месяца на то чтобы завершить все дела и передать их в руки новой управляющей организации.
Как видим, перейти из ТСЖ в управляющую компанию не сложно.
Особняком стоит такой вопрос, как отказ предыдущей УК от передачи документов новой УК. В таком случае можно обратиться с исковым заявлением в суд.
Выбор новой управляющей компании
Выбор новой УК состоит из нескольких этапов. Рассмотри каждый из них:
- Подготовительные мероприятия. Так, необходимо еще до проведения собрания примерно знать какую управляющую организацию стоит выбрать, на какую желаете сменить существующую. Также в подготовительные мероприятия входит рассылка уведомлений о предстоящем собрании и его повестке дня.
- Проведение собрания. Для того чтобы совещание считалось законным на нем должны присутствовать как минимум 50% от общего числа собственников. Выходным материалом считается протокол. Решение принимается просто большинством голосов.
- После проведения собрания необходимо сделать копии протокола и выслать и в старую и новую УК.
- Заключение договора с новой УК.
- Передача документов от старой УК к новой.
- Заключение новой УК договоров с ресурсоснабжающими предприятиями.
Вам понадобится
- - инициативная группа;
- - информация об управляющих компаниях города;
- - приглашения на собрание;
- - бюллетени для голосования по числу собственников.
Инструкция
Создайте инициативную группу из жильцов дома. Недавние изменения законодательства установили за собственниками право избирать Совет дома, который имеет дополнительные полномочия. Инициативная может вести переговоры с потенциальными управленцами и организовать общее собрание, которое примет решение о смене управляющей компании.
Соберите информацию о существующих УК и в вашем районе. Проанализируйте сообщения в прессе об их работе. Чем меньше в СМИ, тем организация работает добросовестней. Посетите дома, которые обслуживают данные УК, пообщайтесь с их жителями.
Проведите переговоры с руководителями нескольких компаний, имеющих лучшую репутацию. Узнайте, когда была создана их организация, давно ли работает на этом рынке и каковы ее финансовые успехи. Каким опытом и квалификацией обладают ее сотрудники? Уточните, где располагается их офис. Выясните, есть ли у них база для производства ремонтных работ, или они привлекают субподрядчиков.
Пригласите специалистов УК обследовать ваш дом, чтобы узнать, в каком он состоянии, и что необходимо сделать в первую очередь. Узнайте, платежей за жилищный услуги предлагает установить данная УК, и какую часть от них она будет брать за свои услуги. Коммунальные платежи устанавливаются органами власти, отвечающими за тарифное регулирование. Их УК должна напрямую перечислять ресурсоснабжающим организациям. Уточните, каким образом она предполагает это . Для жильцов спокойнее, если будет заключен договор с расчетно-кассовым центром.
Составьте проект договора с управляющей компанией. Включите туда перечь дополнительных услуг, обязательство по содержанию круглосуточной диспетчерской службы для аварийных ситуаций, периодичность и форму отчета перед собственниками по результатам своей работы. Оговорите возможность и условия использования придомовой территории и другой общей долевой собственности. После достижения согласия с компанией по поводу основных моментов договора приступайте к организации общего собрания.
Проведите предварительные информационные встречи, на которых расскажите о проделанной работе, собранных данных и окончательном выборе. Зачитайте или вывесите для ознакомления проект договора управления. Назначьте дату и место проведения общего собрания, например, во дворе вашего дома.
Организуйте собрание вместе с представителями управляющей компании. Пусть их руководитель ответит на все вопросы жителей. Составьте и зачитайте повестку, ведите протокол собрания. Поскольку собрать более половины собственников, как того требует Жилищный Кодекс, затруднительно, проведите заочное голосование о выборе данной организации в качестве управляющей и утверждении договора управления. После подсчета бюллетеней и оформления протокола компания может приступать к работе.
Любой подъезд со всеми его нежилыми помещениями и придомовой территорией нуждается в таком же уходе, как и квартиры, которые в нем расположены. Законодательно предусмотрено три формы управления многоквартирным домом Владельцы квартир должны сами решить, какая форма наиболее удобна для них.
Кто назначает УК
Если жильцы дома оставят вопрос открытым, местные власти назначат ответственными управляющую компанию. Новая УК может не устраивать жильцов, поэтому брать инициативу лучше в свои руки.
Каждая из форм имеет свои особенности в организации работы, а, следовательно, свои достоинства и недостатки. Но в каждом случае жильцы вправе требовать обеспечения функционирования всех инженерных систем в дома, подачи коммунальных ресурсов и соблюдения санитарно – эпидемиологических норм, а также информационной открытости работы компаний.
Формы управления многоквартирным домом:
- Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- ТСЖ, ТСН;
- Управляющая компания.
Давайте разберемся конкретно с каждым способом
Жилищный кодекс, а именно статья 161 предполагает первый вариант формы правления в том случае, если численность квартир в подъезде не превышает 30.
Это удобный и достаточно экономичный способ. Ведь собственникам жилья не придется нести дополнительные взносы за содержание штатных сотрудников.
В то же время, собственники жилья должны понимать, что ответственность за содержание общедомового имущества полностью ложится на них, в том числе и финансовая. При этом, если дом нуждается в капитальном ремонте, это тоже забота жильцов.
Необходимо помнить и о том, что среди жильцов должны найтись активные граждане, которые смогут наладить взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг. А такие товарищи имеются не в каждом доме.
ТСЖ или ТСН
Товарищество собственников жилья или товарищество собственников недвижимости с 2014 имеет право на осуществление деятельности только при условии регистрации юридического лица.
Создание товарищества возможно только после обсуждения вопроса на общем собрании собственников жилья. Поддержать инициативу должны более 50 % от общего числа.
Если собственниками жилья выбрана данная форма правления, то они должны составить договор.
С даты подписания ответственность за содержание общедомового имущества и поставку коммунальных ресурсов несет ТСЖ.
Товарищество собственников организуют инициативные жильцы дома, поэтому есть надежда на то, что они действительно постараются качественно выполнять свои обязанности и будут действовать в интересах всех жильцов.
При этом часто бывает так, что сэкономленные средства попадают в карманы членов правления ТСЖ.
Управляющая компания
По результатам общего собрания собственников жилья в очной или заочной форме может быть и заключение договора с управляющей компанией. С каждым собственником заключается договор.
В таком случае важно обратить внимание на каждый пункт акта, прописать все необходимые виды работ и услуг, тарифы и порядок внесения изменений.
УК берет ответственность за предоставление тех видов работ и услуг, которые прописаны в договоре. Основными обязанностями компании является содержание дома и придомовой территории в надлежащем состоянии, ремонт и замена поломанного имущества, поставка коммунальных услуг, участие при проведении капитального ремонта.
Отношения между управляющей компанией и жильцами могут действовать сроком до 5 лет.
Если собственников не устраивает работа организации, согласно ст. 162 ЖК РФ, они могут принять решение о расторжении договора и смене УК.
Ответственность
Деятельность компании может также быть приостановлена и в случае лишения ее лицензии.
За нарушение содержания МКД, а также невыполнение условий договора и лицензионных требований, руководитель УК несет административную и уголовную ответственность.
Как видно, собственники квартир в многоэтажках имеют право определить самостоятельно форму управления.
Каким бы не было решение, оно принимается на общем собрании собственников.
Органы местной власти, как и в советские времена несут ответственность за ненадлежащее состояние домов и дворов Но в те времена, бюджетные учреждения проводили работы, за которые не приходилось платить самим владельцам квартир.
Сегодня же каким бы не стали выбор, содержание домов осуществляется из наших карманов.
Понять тонкости в организации системы ЖКХ и узнать последние новости по теме вы можете на нашем сайте. Делитесь ссылками со своими соседями!
