Как управляющая организация управляет мкд. Как организовать Совет многоквартирного дома. (Краткая инструкция). Как найти помещение для собрания

Совет МКД - это не боец на два лагеря, а связующее звено между управляющей организацией и жителями дома. Как работать с теми и другими, на онлайн-семинаре «Правила жизни председателей Советов МКД» рассказал Михаил Терновой, руководитель отделения Ассоциации председателей Советов МКД Московской области в г.о. Черноголовка.

Совет МКД выполняет определённые функции по управлению МКД и тесно сотрудничает с управляющими организациями. Пожалуй, одна из главных его функций - обеспечивать выполнение решений общего собрания собственников.

Например, ОСС решило сдать часть общего имущества за определённую сумму и уполномочило это сделать управляющую организацию. УО сдала это имущество, но за меньшую сумму. В такой ситуации Совет МКД должен решить проблему напрямую с УО, а если не поможет, - обратиться в ГЖИ или суд.

Совет МКД выносит на ОСС вопросы для обсуждения:

• о порядке пользования общим имуществом МКД;

Обычно такими вопросами занимается управляющая организация, которая выносит их на ОСС, опережая Совет дома. Но если Совет МКД активный, он может брать вопросы пользования общим имуществом в свои руки.

• о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;

Этим также занимается управляющая организация, поэтому удобно взаимодействовать с ней и согласовывать предложенные ею работы. Советы МКД часто привлекают к управлению домом на региональном уровне. Например, МинЖКХ МО издало распоряжение от 18.08.2015 № 188-РВ , в котором предусмотрело, чтобы в форме акта сезонного осмотра общего имущества МКД обязательно были подписи представителей Совета дома.

• о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления КУ;

Советы МКД представляют собственникам помещений своё заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании. Если собственники в доме активные, Совет дома обсуждает с УО условия договора управления.

Если стороны договорятся, заключение будет положительным, если не пришли к согласию, Совет МКД может сообщить собственникам о причинах, по которым не следует заключать такой договор.

• по вопросам компетенции Совета МКД.

Кроме всего прочего Совет МКД представляет собственникам помещений в МКД предложения по вопросам планирования управления МКД - то есть по выбору формы управления.

Совет МКД осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению МКД, содержанием и ремонтом общего имущества дома, за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг.

Если УО заинтересована во взаимодействии с Советом МКД, она будет предоставлять акты выполненных работ, если нет - собственникам придётся добиваться выполнения работ и получения отчётов в том числе и через ГЖИ.

Михаил Терной делает вывод - если найти разумный баланс интересов, то у Совета МКД и управляющей организации может получиться взаимовыгодное сотрудничество. Если же УО преследует только одну цель - получение прибыли, то договориться и добиться от неё работы будет сложно, проще сменить форму управления.

Совет МКД - это орган управления домом, который прежде всего представляет интересы собственников, поэтому ему нужно научиться взаимодействовать с ними.

Нужно доводить до жителей дома информацию о работе управляющей организации, выходить с предложениями по улучшению условий проживания в МКД. Обязательно предоставлять ежегодный отчёт собственникам и проводить ежегодное ОСС, чтобы они видели, что Совет дома действительно работает и заботится об их интересах.

Он утверждает: «Взаимодействуйте с собственниками, и вы удивитесь, сколько людей готовы помочь в улучшении качества своей жизни и своих соседей».

Чтобы наладить взаимодействие с управляющей домом организацией и стать хорошим представителем жителей, Михаил Терновой советует сделать следующее:

1. Разберитесь с составом общего имущества дома.

Для работы необходимо понимать и знать количественные и качественные характеристики общего имущества МКД, потому что от этого зависят расходы и возможные доходы МКД. Осмотрите всё: помещения, инженерное оборудование, лифты, уборочную площадь, земельный участок, крышу и т. д..

2. Изучите действующий договор управления.

Проверьте, насколько условия договора управления соответствуют вашим требованиям и действующему законодательству.

3. Изучите отчёт управляющей организации за предыдущий год.

Из отчёта можно увидеть, на какие цели управляющая организация потратила средства собственников. Проверьте перечень работ и услуг, которые вам предоставляют, на соответствие ПП РФ № 290 и реальным потребностям дома. Возможно, УО предоставляет услуги, которые дому сейчас не нужны, или по завышенным ценам.

4. Познакомьтесь с руководством УО, с техником-смотрителем или аналогичным персоналом УО, обслуживающим ваш дом.

5. Проведите встречу Совета дома с руководством УО.

Попробуйте согласовать условия договора управления, которые вас устроят. Встреча должна быть не одиночная, а именно Совета МКД. Обозначьте, что у вас единая общая позиция.

6. Разберитесь с капитальным ремонтом.

Выясните на какой год и какие работы запланированы по вашему дому региональным фондом и какие реально нужны в вашем доме в ближайшее время.

Посмотрите видеозапись онлайн-семинара «Правила жизни председателей Советов МКД», чтобы узнать, кто и как контролирует деятельность председателя Совета МКД, можно ли Совету МКД назначить вознаграждение и как это сделать.

Вы узнаете также, можно ли Совету МКД делегировать полномочия ОСС и что делать, если собственники не хотят создавать Совет МКД.

Порядок создания ТСЖ и регистрация организации как юридического лица не поменяется в 2020 году.

Для этого потребуется провести собрание собственников, предоставить бюллетени для голосования.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Если большая часть собравшихся жильцов отдаст свои голоса за создание ТСЖ, можно приступать к его регистрации.

При организации товарищества и управлении им следует руководствоваться действующим законодательством.

Что это такое

ТСЖ или товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, целью которой является выполнение функций управляющей компании.

Она действует в интересах жильцов дома, предлагает нововведения, занимается ремонтными работами. Организация следит за качеством поставляемых коммунальных услуг, производит оплату по счетам.

Создать товарищество может любой собственник дома. Желательно, чтобы он имел хорошую репутацию и ему доверяли остальные жильцы.

Перед началом организаторской деятельности необходимо убедиться в наличии свободного времени для правления многоквартирным домом.

Часто у председателей не находится ответов на вопросы собственников. Объясняется это банальной нехваткой времени.

При систематических отказах принимать жильцов и решать возникшие проблемы, собственники могут потребовать замены членов правления или возвращение к управляющей компании.

В доме может быть только одно ТСЖ. Допускается создание товарищества на несколько домов, если они расположены рядом.

Но возможны трудности с распределением оплаты по коммунальным платежам, поэтому председатель и бухгалтер должны иметь опыт работы на аналогичной должности.

Законодательные акты

Стоит отметить, что если собственник оплачивает коммунальные услуги по действующим от товарищества ценам, сдает на капремонт и другие работы, договор можно считать заключенным автоматически. При несогласии с тарифами обжаловать их можно в судебном порядке.

Управлением домом

Необходимые работы для улучшения условий проживания планируются и организуются членами правления. Глобальные изменения происходят только с согласия собственников.

Мелкие текущие работы выполняются под руководством председателя. От него требуется нанять персонал, ответственный за действия, обозначенные в уставе.

Заработная плата персонала, в том числе, председателя, выплачивается из сделанных собственниками взносов.

Следить за расходами жильцы могут самостоятельно, запрашивая документы, подтверждающие проплату услуг.

Отсутствие контроля со стороны собственников часто приводит к обманам, связанным с увеличением размера ежемесячных взносов на заработную плату членов правления.

Для контроля расходов в товариществе должна функционировать ревизионная комиссия. Она также несет ответственность за соблюдение правил устава и обязана следить за правильным распределением членских взносов.

Если жильцы считают, что расходы неоправданны, проводится собрание с участием ревизионной комиссии. Члены правления обязаны предоставить подтверждающие законное распределение взносов.

Правлению нужно быть готовым к постоянным вопросам, просьбам, жалобам. При возникновении малейшей проблемы жильцы идут к председателю, часто с негативным настроем.

Решать вопросы нужно грамотно и вежливо, предлагая подходящие варианты. Главной целью является сплочение жильцов в одну большую команду, желающую улучшить условия проживания и готовую к переменам.

Обязанности организации

Согласно статье №148 Жилищного кодекса, в обязанности входит:

ТСЖ должен консультировать собственникам и давать ответы на возникшие вопросы. Все, что касается финансовой части (например, установление размера членских взносов), решается только на общем собрании.

Жильцы должны понимать, сколько денег нужно на ремонт, на оплату уборщицы и дворника.

Преимущества и недостатки

Преимуществ от создания ТСЖ достаточно много:

К недостаткам относится:

Перед созданием необходимо взвесить преимущества и недостатки, оценить свои силы и желание собственников. Инициатива поощряется, но в некоторых случаях от нее лучше отказаться.

Организовать ТСЖ в многоквартирном доме возможно при согласии большинства собственников и огромном желании изменить систему управления.

Грамотный подход к вопросу и коллективное участие в процессе позволяют создать товарищество для улучшения условий жизни и понижения затрат на коммунальные услуги.

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Осуществлять управление МКД не так уж и просто. Процесс требует четких познаний в самых различных областях законодательства, а также в умении организовать обязательные мероприятия и оформить требующую документацию. Сегодня в большинстве жилых комплексов функции по управлению многоквартирным домом возложены на управляющие компании. Именно эти организации выполняют все необходимые действия, чтобы граждане могли своевременно получать энергоресурсы и пользоваться ими без перебоев.

Наша статья расскажет о том, какие способы и формы управления многоквартирным домом предусмотрены законом и как осуществляется выбор подходящего варианта.

Многоквартирным дом, по сути, представляет собой сложный механизм, который состоит из отдельных блоков, элементов, механизмов. Чтобы обеспечить работу каждой части системы, необходимо четко согласовать деятельность всех владельцев имущества в этом комплексе.

Иными словами, каждый жилец должен выполнять возложенные на него функции в соответствии с установленным порядком. Деятельность людей, ответственных за управление МКД, должна быть направлена на:

• обеспечение комфортной ситуации для проживания граждан;
• охранение имущества от порчи и его подобающая эксплуатация;
• предоставление всех необходимых услуг жильцам дома;
• соблюдение прав и интересов владельцев имущества, прописанных в действующем законодательстве.

Это лишь основные задачи, которые стоят перед людьми занимающимися управлением МКД, однако чтобы они получили определенные полномочия, собственники помещений должны самостоятельно определить форму управления недвижимым имуществом.

Данное решение является обязательным, поскольку в результате его принятия на ответственное лицо будет возлагаться ответственность за надлежащее состояние имущества, а также за предотвращение ситуаций по нанесению вреда окружающим.

Какие формы управления предусмотрены законом?

Для начала стоит отметить, что способ управления выбирается жильцами «многоэтажки» исключительно на общем собрании, а любые изменения вносятся только путем принятия совместного решения владельцем имущества. Каждая из действующих форм управления имеет свои особенности и порядок принятия.

Жилищный кодекс РФ определяет сразу несколько вариантов управления многоквартирным комплексом. В частности, речь идет о следующих возможностях:

• управление осуществляют сами владельцы квартир;
• все функции переданы специально созданному товариществу собственников недвижимости (ТСН) или кооперативу;
• необходимые действия выполняет управляющая компания.

Выбор того или иного варианта зависит исключительно от дисциплинированности и платежеспособности граждан, проживающих в помещении. Важным моментом является наличие в распоряжении жильцов необходимого оборудования и хорошие отношения с поставщиками ресурсов.

Преимущества и недостатки каждой из форм управления

Самостоятельное управление МКД могут выбирать жильцы тех строений, где общее число квартир не больше 16. В этом случае граждане принимают решение на общем собрании и распределяют все обязанности, которые будут в дальнейшем возложены на них как на представителей дома. Вся работа ведется бесплатно, что существенно снижает расходы на содержание правления.

С каждым жильцом заключается отдельный договор на обслуживание. При выборе ТСЖ предполагается проведение выборов членов правления, которые в последующем будут действовать как наемные работники за определенную плату. ТСЖ уже является юридическим лицом. Выбор такого варианта подходит для крупных жилых комплексов с большим количеством квартир.

Управляющие компании позволяют жильцам МКД полностью снять с себя обязанности по управлению домом и возложить их на стороннюю организацию. Недостатком такого способа является внесение дополнительной платы со стороны жильцов.

Какие проблемы могут возникнуть при управлении общедомовым имуществом?

Любой вариант управления недвижимостью может иметь и негативные стороны. На начальной стадии главным недостатком является трудность принятия единого решения относительно формы управления. Как правило, чем больше граждан проживает в доме, тем сложнее достигнуть единства.

При передаче прав на управление общим хозяйством сторонней организации проблемы в основном возникают по причине непорядочности фирмы. Очень высок риск, что представители УК будут использовать поступившие взносы не по назначению, что приведет к серьезным судебным разбирательствам.

Важным моментом является еще и то, что сторонняя организация не имеет личной заинтересованности в надлежащем содержании помещения, что очень быстро приводит к ухудшению состоянии имущества и к конфликтам с жильцами.

Обязательно ли нужно выбрать способ управления и что делать, если жильцы никакого решения на этот счет не приняли?

Согласно ст. 44 ЖК РФ, порядок управления МКД определяется на основании постановления общего собрания жильцов. Чтобы решение было действительным, жильцы обязаны соблюсти все тонкости и правила по принятию такого решения. В дальнейшем любая ошибка может привести к аннулированию документа в судебном порядке.

Самой распространенной проблемой является нарушение правил в отношении обязательного кворума. По закону, количество жильцов, проголосовавших за то или иное решение, должно составить не меньше 2/3 от количества всех собственников.

Если жильцы в течение года не смогли определиться с выбором формы управления, органы местного самоуправления вправе самостоятельно выбрать управляющую компанию и передать ей на баланс конкретный дом. Для этого объявляется конкурс, и любая организация с достаточным уровнем подготовки может принять в нем участие.

Заключение

Управление МКД – это очень важный момент, поскольку это позволяет организовать все необходимые мероприятия по обеспечению жильцов нужными ресурсами и поддерживать жилой комплекс в надлежащем состоянии. Выбор формы управления целиком и полностью ложится на жильцов дома.

Для того чтобы не допустить сноса вашей любимой пятиэтажки или решить другие жизненно важные вопросы, нужно организовать собрание жильцов дома. Это не так сложно, как кажется, достаточно знать некоторые правила и соблюдать законодательство.

Для чего нужны эти собрания? На что они влияют?

Как техническое сооружение многоквартирный дом принадлежит сообществу собственников. У каждого из них в собственности не только определенная квартира, но и доля в техпомещениях, лестницах, подвалах и т.д. Все это «общедолевая собственность». Не стоит забывать, что для нормального функционирования такие помещения надо обслуживать. По Жилищному кодексу РФ общее собрание собственников многоквартирного дома является органом его управления. На нем решаются все вопросы, затрагивающие ремонт, управление, а также использование общедомового имущества. Депутаты сейчас рассматривают возможность проведения ОСС в онлайн-режиме – с помощью платформы «Активный гражданин». Такой вариант позволил бы высказывать свое мнение всем собственникам, включая тех, кто не может присутствовать лично. Но пока инициатива только изучается, собрания проходят по старинке.

Как технически осуществляется управление?

На собрании жильцы могут выбрать, как управлять своим домом. По закону есть такие варианты: найти управляющую компанию, через ТСЖ (ЖК или ЖСК), а если дом не очень большой, это могут делать и сам собственники квартир. Что важно, на собрании выбираются представители жильцов – совет дома.

На общем собрании жильцы должны определить работы, необходимые для содержания и ремонта имущества дома. Кроме того, там могут обсуждаться и отдельные сервисы для улучшения условий жизни: консьержи, охрана, видеокамеры и прочее. Все, что относится к ведению собрания жильцов (плюс порядок организации собрания), регламентируется жилищным кодексом (статьи 44-48), а также гражданским кодексом (глава 9.1 «Решения собраний»). Важно знать, что общих утверждённых форм документов для собраний нет, есть лишь некие рекомендации, которые носят необязательный характер. Есть также законодательно установленные стандарты по оформлению протокола собрания (приказ Минстроя от 25.13.15 № 937/пр).

Важно помнить, что установление тарифов на коммунальные услуги не определяются общими собраниями жильцов! Их определяют власти конкретного региона.

Могут ли отказать в таком собрании, если домом занимается управляющая компания или ТСЖ?

Нет. По закону любой вопрос, регламентируемый жилищным кодексом (ст. 44), решается на общем собрании собственников многоквартирного дома, независимо от того, управляет ли им ТСЖ.

Если домом управляет жилищный кооператив или ТСЖ, действует отдельный орган управления этими организациями жильцов. Есть общие собрания ТСЖ или ЖК, на которых решаются вопросы, отнесенные их уставом (по закону) к их деятельности.

Если нет возможности побывать на собрании, как влиять на решения жильцов?

Ошибочно полагать, что если нет возможности присутствовать на общем собрании жильцов (ОСС), значит, нет возможности и влиять на решения, которые принимаются там. Законодательством (жилищный кодекс, гражданский кодекс) предусмотрена возможность провести собрание в заочной форме.

В данном случае отсутствующий на собрании жилец должен дать ответы на обсуждаемые собственниками вопросы письменно. Для этого он должен внести в предложенную собранием форму (допустим, бланк голосования) нужные сведения о себе, а также мнения по всем вопросам повестки (тут все, как на выборах: «за», «против» или «воздержался») и передать эту форму в место голосования. То есть место сбора собрания, которое выбирают его инициаторы. Данный способ удобен, например, в том случае, если большинство квартир в доме сдается, и их собственники не проживают по адресу дома.

Хорошо, а кто может быть инициатором собрания?

Законодательством предусматривается, что любой из собственников квартир дома может организовать собрание жильцов. Кроме того, инициатором собрания может выступить орган власти района, а также управляющая компания (в предусмотренных законодательством случаях).

Как подготовиться к собранию?

Во время подготовки к собранию собственнику жилья в многоквартирном доме нужно выбрать перечень вопросов для обсуждения, определиться, будет ли это заочная или очная форма собрания, выбрать дату и время, выбрать место собрания, место сбора голосов (бюллетеней) при заочной форме, а также выбрать место для ознакомления с обсуждаемыми документами. Ну и после этого нужно донести сообщение о собрании до всех собственников квартир дома. Уведомить их нужно не позднее, чем за 10 дней – так предусмотрено законом.

Для того чтобы уведомить собственников, нужно отправить каждому из них заказное письмо или вручить приглашение, взяв роспись. Уже на первом собрании собственников можно приглашать и на последующие, избежав хлопотной процедуры рассылки приглашений. Необходимые для мероприятия сведения о собственниках квартир можно узнать в Росреестре за деньги (если хотите проводить собрания, готовьтесь к расходам). Альтернативным путем может быть обращение в органы власти района или управы, но шансы на успех здесь, увы, минимальны.

Нужно ли звать на собрание кого-то помимо собственников квартир?

Все решения на собраниях принимают именно собственники квартир – только они могут голосовать по всем вопросам. Прочие жильцы (например, те, кто снимает жилье в данном доме) могут находиться там, но не принимать участие в голосовании.

Важно помнить, что собственником жилья при социальном найме является государство. Соответственно, на собраниях жильцов муниципальных квартир будут голосовать представители департамента городского имущества.

Какие еще нужны документы, чтобы собрание было проведено по правилам?

По закону (гражданский и жилищный кодексы) нужно, чтобы итоги любого собрания (очного, очно-заочного или заочного) были отражены в письменном виде в протоколе собрания. Требования по составлению данной бумаги установил Минстрой. Это обязательное правило!

В идеале вести протокол собрания жильцов должен секретарь. Там отражается информация о тех, кто принимает участие в голосовании, о наличии кворума, об итоговом подсчете голосов. Кроме того, фиксируются все вопросы повестки дня и решения по ним.

Но ведь даже на таком собрании могут быть фальсификации. Как их избежать?

Если все собственники присутствуют на собрании очно, можно голосовать поднятием руки либо отмечать нужные бюллетени, которые перед подсчетом кладут в урны (все, как на настоящих выборах!). Если голосование заочное, бюллетени отправляются в заранее утвержденное место. Проверять подписи могут только правоохранительные органы, на собрании же собственников нужно организовать регистрацию участников. Для этого нужно попросить всех участников собрания представить документы, подтверждающие личность и право собственности на квартиру. Данные меры уже показывают явку и говорят о статусе присутствующих (собственники они жилья или нет).

Однако при существующих условиях есть определенная уловка для злоумышленников: при заочном голосовании не всегда возможно получить нужные данные, и закон к этому не обязывает.

Сколько нужно жильцов для того, чтобы собрание состоялось?

Чтобы на собрании собственников был кворум, нужно обеспечить там присутствие и голосование более 50% всех собственников квартир дома.

Напомним, что каждая доля в праве на общедолевое имущество пропорциональна площади принадлежащей собственнику квартиры. Иначе говоря, все собственники обладают 100% площади, и если собственники более 50% всего фонда принимают участие в мероприятии, то можно регистрировать кворум.

Как найти помещение для собрания?

Конкретных требований к помещению в законодательстве не прописано. Можно найти и арендовать актовый зал в школе, доме культуры и прочих организациях. Если все помещения заняты, то можно выбрать любое подходящее место, например, игровую площадку перед домом.

Что нужно помнить?

Решения собрания собственников могут признать недействительными в суде. Исковое заявление может составить, например, собственник, который не участвовал в собрании или голосовавший против какого-либо решения. Также это может сделать прокуратура, а также органы государственного жилищного контроля. Чтобы подобных случаев не возникало, нужно соблюдать законодательство.

Подготовлено при помощи начальника жилищного отдела АО «ВК Комфорт» Заремы Аблямитовой.

Кто и почему может признать решение собрания (протокол) недействительным? Как этого избежать?

Признать решение собрания недействительным может только суд. Обратиться с таким иском в суд может собственник, не принимавший участие в собрании, либо голосовавший против принятия решения, а также органы государственного жилищного контроля (ГЖИ), прокуратура в случае выявленных нарушений.

Избежать этого можно, если соблюдены все требования к процедуре организации и проведения общего собрания, установленные ст. 44-48 ЖК РФ, а также требования к оформлению документов собрания, в том числе протокола, установленные Минстроем РФ.

Во избежание ошибок лучше обращаться к специалистам за консультациями и помощью.

Где собираться?

Место собрания выбирает инициатор, обязательных требований нет. Желательно арендовать зал в школе, либо в ДК, попросить органы местной власти помочь с помещением. Но если таких возможностей нет, то можно собраться в любом удобном месте - это может быть и площадка перед домом в хорошую погоду, или холл в подъезде, если он вместительный, или помещение управляющей организации, если таковое имеется.

Сколько собственников должно участвовать в собрании (очном или заочном), чтобы собрался кворум?

Для того чтобы собрание в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) состоялось необходимо, чтобы в нем приняли участие (проголосовали) собственники, обладающие более чем 50% голосов (считаются пропорционально их доле в праве на общедолевое имущество) от общего числа голосов всех собственников в доме.

Доля в праве на общедолевое имущество в свою очередь пропорциональна площади помещения, принадлежащего собственнику. То есть голос собственника "привязан" к площади его помещения (квартиры, офиса). В совокупности у всех собственников в доме 100% голосов. И если в собрании приняли участие собственники, совокупность площадей которых составляет более 50% от общей (то есть которая в собственности физических и юридических лиц), то собрание имеет кворум.

Подлинность подписей не проверяется, так как это компетенция правоохранительных органов.

Поэтому при проведении очного собрания организовывается регистрация участников собрания - собственников. При регистрации участник должен предоставить документы, подтверждающие право собственности на помещение, и удостоверяющие личность. Это дает возможность определить наличие явки (кворума), а также проверить, является ли присутствующий собственником или нет.

Такую же процедуру можно организовать и при приеме бюллетеней при заочном голосовании, но закон не обязывает - иной раз это не представляется возможным.

Говорят, что должен быть какой-то протокол собрания. Зачем он нужен, кто его ведет, и что там должно отражаться?

Как Гражданским так и Жилищным кодексами установлено, что по итогам собрания, проведенного в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) составляется протокол в письменном виде. Это обязательно! Требования к оформлению протокола собрания установлены Приказом Минстроя.

Для оформления протокола выбирается секретарь собрания. В протоколе фиксируются сведения о принявших участие в голосовании, наличие/отсутствие кворума собрания, итоги подсчета голосов, все решения принятые или не принятые общим собранием по вопросам повестки дня.

К примеру:

Таким образом, было принято к подсчету 435 бланка решений собственников, которым принадлежит в совокупности 23 781,03 кв. м. помещений, что составляет 55,72 % голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ кворум имеется, что является основанием для признания общего собрания правомочным принимать решения по вопросам повестки дня

(В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения по вопросам повестки дня данного собрания принимаются большинством голосов (более 50%) от общего числа голосов собственников помещений, принявших участие в данном собрании )

По вопросу «» повестки дня: О выборе способа управления многоквартирным домом по адресу:_________________: управление управляющей организацией.

СЛУШАЛИ: ФИО.

ПРЕДЛОЖЕНО: Выбрать способ управления многоквартирным домом по адресу:__________________: управление управляющей организацией.

РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ) по вопросу «» повестки дня: О выборе способа управления многоквартирным домом по адресу:________________________: управление управляющей организацией:

РЕШЕНИЕ ПРИНЯТО.

А если в доме никто ни с кем особо не общается, половина квартир сдаются арендаторам и вообще народ неактивный, то как их всех собрать?

Кто должен участвовать в собрании, помимо собственников?

Остальные лица (наниматели, представители властей, управляющих организаций и пр. приглашенные лица) могут присутствовать, отвечать на вопросы, но без права голосовать.

Что касается муниципальных квартир, которые занимаются жильцами по соцнайму, то их собственником является государство. Поэтому на собраниях собственников, например, в Москве оно будет присутствовать в лице Департамента городского имущества (ДГИ) через своего уполномоченного представителя - ГКУ ИС (Государственное казенное учреждение "Инженерная служба") того или иного района столицы.

Кто может/должен быть инициатором собрания? И с чего ему начинать действовать?

По закону общее собрание может организовать любой собственник помещения в доме (обращаю внимание, что это должен быть именно собственник, а не наниматель жилья или проживающий в доме гражданин, не имеющий в нем собственности).

В первую очередь инициатору собрания необходимо определить круг вопросов повестки дня, с которыми он хочет выйти на обсуждение общего собрания. После - определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания или местом сбора голосов при заочном голосовании, местом, где можно ознакомиться с документами по собранию, другими словами, сформировать сообщение для собственников о предстоящем собрании. После чего необходимо уведомить всех собственников в доме о предстоящем собрании.

Законом установлен срок уведомления - не позже чем за 10 дней до собрания.

Уведомляют обычно путем, установленным на ранее проведенном собрании собственников. Если ранее на собрании собственников такое решение не принималось, то каждому собственнику направляется заказное письмо, либо сообщение вручается лично под роспись. Сведения о собственниках в доме инициатор может получить в Росреестре, конечно не бесплатно, но иного пути чаще всего нет. Можно обратиться за содействием в получении таких сведений в органы государственной власти (например, в администрацию района, управу района), но вероятнее всего откажут со ссылкой на персональные данные.

Поэтому если собственник инициирует собрание, то он должен быть готов к расходам.

Также законодателем установлено, что инициировать собрание могут и органы власти (в определенных законом случаях) либо управляющая организация - по вопросам управления домом.

В какой форме может проводиться собрание? Например, если люди хотят высказать свое мнение и проголосовать, но физически собраться не все могут по разным обстоятельствам? Как вот им быть?

У собственников, которые физически не могут собраться в одном месте и в одно время есть возможность провести общее собрание в заочной форме. Это предусмотрено как жилищным, так и гражданским законодательством.

При заочной форме собственник голосует по предложенным вопросам повестки дня письменно, то есть вносит в некую предложенную инициатором собрания форму - бланк голосования (бюллетень) - необходимые сведения о себе (предусмотренные ЖК РФ) и принятое им решение по каждому вопросу повестки дня (либо ЗА, либо ПРОТИВ, либо ВОЗДЕРЖАЛСЯ), и передает заполненный бланк голосования (бюллетень) в место их сбора, которое также определяет инициатор собрания.

Собрания возможны при любой форме управления домом (УК и ТСЖ)?

Да, согласно жилищному законодательству и при управлении домом управляющей организацией и при управлении ТСЖ (ЖК, ЖСК) все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом (ст. 44 ЖК РФ) к исключительной компетенции общего собрания собственников решаются на нем.

Но необходимо отметить, что при управлении домом ТСЖ (ЖК, ЖСК) также имеется орган управления этими объединениями жильцов - это общее собрание членов ТСЖ (ЖК, ЖСК). На них могут решаться вопросы, отнесенные законодательством и Уставом уже к их компетенции.

А зачем вообще нужны собрания собственников? Что там могут решать, а что не могут?

Многоквартирный дом это не только здание/строение/сооружение, но и сообщество собственников, которым принадлежат не только квартиры в этом доме, но и доля в общем имуществе, так называемая "общедолевая собственность". К ней можно отнести все помещения общего пользования, технические помещения, лестницы, подвалы, чердаки, крышу, несущие конструкции, инженерные сети и оборудование, лифтовое хозяйство и многое другое, что обеспечивает комфортное и безопасное проживание в доме. И всем этим хозяйством необходимо управлять: его нужно содержать, обслуживать, ремонтировать, обеспечивать жителей водой, теплом, электричеством и пр.

А раз это общее имущество собственников, то и решать все эти вопросы они должны сообща. Для этого и нужны собрания собственников, ведь по жилищному кодексу общее собрание собственников - это и есть орган управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников вправе решать практически все вопросы, касающиеся управления, содержания, ремонта, использования общего имущества.

В первую очередь законодательство обязывает собственников выбрать на общем собрании способ управления домом. Есть варианты:

1. Через управляющую организацию

2. Через созданные собственниками ТСЖ, ЖСК или ЖК

3 Непосредственно собственниками (в случае если дом небольшой и в нем не так много квартир)

Также собственники на общем собрании определяют перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, устанавливают ставку содержания общего имущества, выбирают своих представителей - совет дома.

Могут устанавливать набор дополнительных услуг/сервисов, направленных на улучшение условий проживания, например, услуги консьержей, установка видеонаблюдения, шлагбаумов и пр.

Однако есть вопросы, которые не входят в компетенцию общего собрания - это в первую очередь установление тарифов на коммунальные ресурсы/ услуги (они устанавливаются органами власти субъекта Федерации).

Вопросы относящиеся к компетенции общего собрания собственников, а также порядок организации и проведения общих собраний собственников регламентируются ст. 44 - 48 Жилищного Кодекса РФ, кроме того основные положения по вопросам общих собраний собственников отражены в главе 9.1 Гражданского кодекса РФ "Решения собраний".

Утвержденных форм документов собрания нет, имеются различные методические рекомендации, выпущенные в разное время, но они не носят обязательный характер.

На сегодняшний день законодательно установлены только требования к оформлению протоколов собраний, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

Ознакомиться с нормативно-правовыми актами можно в информационно-правовых системах и в других открытых источниках, там же можно найти различные (но не нормированные) примеры протоколов и уставов.