Кто управляет прошлым, управляет будущим. Управляющая компания от застройщика: понять и простить? Аффилированная управляющая компания мкд

Управляющая компания в сфере ЖКХ — это некоммерческая организация, основанная для выполнения хозяйственно-эксплуатационных функций, связанных с санитарно-техническим содержанием многоквартирных домов (МКД).

Следует отметить, что термин «управляющая компания ЖКХ» — это бытовое название, в жилищном законодательстве употребляется обозначение «управляющая организация» .

Эта путаница часто вызывает неправильное понимание сути УК и создаёт разночтения в ссылках на законодательные акты. Тем не менее, будем впредь использовать термин УК как более привычный.

По определению Жилищного кодекса, управляющая организация — это одна из форм управления жилым многоквартирным домом , такая же, как и ТСЖ или непосредственное управление.

Суть, цель и назначение

Вся деятельность УК подчинена одной цели — освободить жильцов многоквартирных домов от забот по обслуживанию, ремонту и содержанию дома, по уборке территории, вывозу ТБО и прочим необходимым постоянным действиям, выполняя все эти за определённую плату.

Без такой организации дом просто рискует остаться без обслуживания и понемногу будет разрушен , поскольку самоорганизоваться и обеспечить должный уход за жильём смогут далеко не все жильцы.

Тем более, что обеспечить законность в этом вопросе будет практически невозможно. Поэтому (ТСЖ, прочих видов управления) как ответственных исполнителей жизненно необходимо и установлено законодательно. Жильцы многоквартирного дома общим собранием и заключают с ней договор управления, на основании которого УК осуществляет свою деятельность.

Видео о том, что такое УК, как правильно ее выбрать и каковы ее основные цели:

Какие типы УК бывают?

По форме управления УК бывают:

• Жилищные объединения.
• Частные управляющие компании.
• Государственные Унитарные Предприятия (ГУП), Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ).
• Непосредственное управление собственниками.

При этом, УК могут иметь разную специализацию — только обслуживание, только управление, обе функции сразу либо какие-то другие варианты. Но чаще всего УК занимаются выполнением всех обязанностей, так как для заказчика услуг — в нашем случае, для жильцов — гораздо удобнее, когда все функции сосредоточены в едином центре.

Не знаете, какая именно УК обслуживает ваш дом? Читайте о том, как уточнить информацию в . А если хотите отказаться от своей управляющей компании, читайте о том, как это правильно сделать.

Виды деятельности

Принцип деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ основан на управлении многоквартирным домом и включает следующие этапы:

• Сбор информации об объекте управления;
• Исследование полученных данных;
• Деятельность, направленная на улучшение качества проживания собственников квартир.

Жильцам домов, использующих право на участие в управлении многоквартирным домом, необходимо владеть полной информацией о видах управления.

Общие правила работы

В апреле 2018 года правительство Российской Федерации внесло изменения в проведение осмотров общедомового имущества, мелкого текущего и капитального ремонтов и отчетности перед собственниками жилых помещений. Рассмотрим подробнее.

Осмотр общего имущества должен осуществляться на предмет протечки, поломки два раза в год: весной и осенью.

• Текущий осмотр выполняется в соответствии с технической документацией. Для каждого элемента свой срок и периодичность;
• Сезонный осмотр осуществляется 1 раз в полгода. Весной проводят после отключения отопления, осенью — перед началом отопительного сезона. Собственники жилых помещений при желании могут принять участие в обходе общего имущества и составить список работ для текущего ремонта.
• Внеочередной осмотр УК обязана провести в течение суток после чрезвычайного происшествия: урагана, аварии и др. Результаты всех осмотров хранятся с документами на дом, при желании можно с ними познакомиться, а предложения по текущему и сезонному осмотрам должны быть доведены до всех жильцов.
• О тарифах на услуги. Сколько платить, решают собственники жилья на общем собрании (действительно в течение 1 года). УК предлагает тарифы на услуги. жильцы — принимают или отклоняют предложение. Изменения коснулись порядка уведомления новых предложений УК.

  Справка! Собственники многоквартирного дома получают информацию о смене тарифов за 30 дней с помощью специального сервиса на Госуслугах и оповещений на досках объявлений.

• Контроль за УК стал проще. Информацию о себе (контактные данные, тарифы, нормативы, памятки и др.) компания должна разместить в доступном для жильцов месте.

Каким законами регулируется деятельность?

К законодательству, регулирующему и их стандарты, относятся следующие акты:

Кроме этих основных документов в рабочем процессе могут быть использованы различные нормативные акты, положения и решения местных административных органов.

Первенство принадлежит Жилищному кодексу как основополагающему документу, и любые несоответствия толкуются с его позиций. Все распоряжения или иные действия, противоречащие нормам законодательства в надзорных органах или оспорены в суде.

Устав

Устав является основным документом, определяющим цели, правила работы и условия деятельности УК, его правовой статус, распределение обязанностей. Документ подробно охватывает все направления работы, регулирует отношения между работниками, жильцами подведомственных домов и прочими лицами.

Также устав решает вопросы финансового плана, регулируя заработную плату наёмных рабочих, денежное вознаграждение ИТР и т.д. Все положения устава должны строго соответствовать действующему законодательству и нормативным актам.
Любое противоречие пунктов устава законным требованиям недопустимо и отменяет действие этих пунктов и разделов.

Кому подчиняются управляющие многоквартирными домами организации?

Кто же управляет управляющими компаниями ЖКХ? В УК есть свой управляющий, назначенный руководством. О его обязанностях мы рассказывали .

Однако в любом случае общему собранию собственников жилья многоквартирного дома. При этом, административного подчинения у УК нет . Собрание собственников может предъявить претензии, внести предложения и т.д.

Деятельность коммунальщиков часто вызывает нарекания и жалобы, иногда обоснованные, иногда — нет.

При появлении серьёзных нарушений со стороны УК жильцам правильнее обратиться непосредственно в УК, чтобы решить вопрос на месте. Согласно ЖК РФ, жалоба в УК должна быть рассмотрена в 3-х дневный срок .

Если решение не принимается или необоснованно затягивается, то жильцам следует обратиться в Жилинспекцию при городской администрации, которая является самой надёжной и эффективной инстанцией, существующей для решения подобных вопросов.

Есть и другие инстанции, обращение в которые помогает решить вопросы, например, прокуратура или городская администрация, но Жилинспекция среди них — самая надёжная.

Если не помогает ни один способ, остаётся только отстаивать свою точку зрения в суде. Это вариант, затратный по времени, нервам и требующий помощи юриста, но в случае успеха решение вопроса гарантировано. Надо иметь в виду, что УК после двух проигранных судов лишается права управления домом.

Жилищное законодательство позволяет успешно решать проблемы с жилым фондом. с помощью управляющих компаний — наиболее грамотный и профессиональный тип содержания и обслуживания жилья. Добиться успеха в этом направлении могут только люди, имеющие для этого занятия всё время, а не пару часов после работы.

Большое количество организационных, технических и правовых вопросов требуют работы целого коллектива специалистов, и УК — самый правильный выбор для этого.

Довольны ли вы работой своей управляющей компании? Скорее всего, не очень. Если верить статистике, только несколько процентов россиян не имеют нареканий к управляющей компании, работающей в их доме. Кого-то не устраивает стоимость предоставляемых услуг, кого-то – их качество. Часто это недовольство проецируется на весь жилой комплекс, а потом - и на застройщика. Люди не больно-то хотят разбираться, по чьей вине у них в подъезде отваливается штукатурка – это не доделала условная ГК “НеДоСтрой” или не уследила условная УК “Спустя рукава”? Тем более, что в последнее время вторая всё чаще принадлежит первой.

По российскому законодательству, каждый жилой дом должен находиться под чьим-либо управлением. Поэтому завершив строительство, компания-застройщик либо сама начинает следить за эксплуатацией проекта, либо передаёт его в надёжные руки профессионалов.

Что такое “аффилированная управляющая компания”?

Кстати

Впрочем, у слова “аффилированный” есть и второе, переносное значение – “связанный общими интересами”. Может быть, по документам управляющая компания и не входит в состав застройщика – но если застройщик раз за разом доверяет свои проекты одной и той же УК, не так уж сложно сделать определённые выводы о, как минимум, устных договорённостях.

Так у застройщиков появляются аффилированные управляющие компании. Официально “аффилированный” значит “юридически связанный”. И правда, крупные застройщики, особенно осуществляющие полный цикл работ, легко могут позволить себе содержать штат сотрудников, который будет следить за домом во время его эксплуатации. Кстати, даже если управляющая компания совершенно самостоятельная, она всё равно получается “от застройщика” – на первом этапе после сдачи дома именно застройщик выбирает, кому его отдать.

Юридически связанные с застройщиком управляющие компании стали появляться в России примерно в середине 2000-х. В основном – в проектах жилья высокого класса. Всё-таки покупая квартиру в таком объекте, человек, как часто говорят в рекламе, “приобретает не просто квадратные метры, но и стиль жизни”.

Мало того, что от обслуживания дома зависит комфорт его жителей – от этого напрямую зависит и репутация застройщика. Вряд ли в чей-то стиль жизни удачно вписываются холодные батареи, грязные межквартирные холлы и неблагоустроенный двор. Тем более, обслуживание и даже техническое оснащение домов какого-нибудь бизнес-класса зачастую оказывается сложнее, чем дешёвых объектов. Без ответственных профессионалов, знающих дом от А до Я, тут не обойтись.

Почему у управляющих компаний от застройщика обычно плохая репутация?

Сейчас, конечно, управляющие компании от застройщика часто (возможно, даже чаще) появляются и в проектах комфорт- и эконом-класса. Чем крупнее проект, тем больше вероятность, что его отдадут “своим”. Во-первых, велика ответственность – на чужие плечи её не переложишь. Во-вторых, если управляющая компания работает только на одном объекте (или на нескольких, но похожих) , она скорее выполнит свою работу качественно, чем компания, работающая в разных домах по всему городу. Ну и в-третьих, крупные проекты максимально выгодны.

Аффилированная управляющая компания получает практически полную власть над домом – и это, к сожалению, не всегда хорошо. Если тарифы по оплате коммунальных услуг хоть как-то регулируются государственной властью, то остальные свои услуги УК предлагает и оценивает самостоятельно.

Не спешите радоваться, если, скажем, балконное остекление снаружи моют чересчур часто – не забывайте, что вам придётся за это платить. Будьте настороже, когда представители УК по разным поводам приглашают более профессиональных специалистов – платить вам придётся и тем, и другим (да и зачем вам такая УК, которая ничего не может сделать сама?) . Если во дворе заменили шлагбаум, по всему дому развесили камеры, а при входе вместо старушки-консьержки теперь сидит охранник, это значит не только, что управляющая компания заботится о вашей безопасности, а ещё и что счёт в квитанции теперь будет больше, чем раньше. Это особенно неприятно, когда такая усиленная забота в вашем районе, в общем-то, без надобности.

Кроме этого, у застройщиков есть и другие способы подзаработать с помощью аффилированных управляющих компаний:

Например, договор с ней заключают, пока дом ещё не сдан в эксплуатацию и даже не полностью достроен. Когда жители только въезжают в квартиры, их уже ждёт немаленький счёт за предоставленные услуги.

Или застройщик затягивает передачу в собственность машиноместа в паркинге – вместо того, чтобы платить только за эксплуатацию купленного места, житель платит ещё и за его аренду у управляющей компании.

А иногда, если покупатель не соглашается на определённую управляющую компанию, к нему в квартиру даже не проводят коммуникации.

Пожалуй, именно это ощущение полной власти и безнаказанности управляющей компании от застройщика больше всего и не нравится жителям. УК от застройщика уже априори воспринимается людьми как бесспорный минус жилого комплекса.

Ничего удивительного, что и сама УК в таких условиях работает по принципу “после нас хоть потоп” – по окончанию срока в договоре (а это обычно год) её всё равно заменят. Такое отношение управляющей компании от застройщика понять, в общем, можно. Простить – никогда.

Что делать, если управляющая компания требует замены?

Не менее тяжелой, кстати, может оказаться смена управляющей компании. Начнём с того, что новую, вместо старой, должны захотеть сами жильцы. Социальная ответственность и бережное отношение к чужому имуществу – к сожалению, кажется, что это не про нас. Что вы чаще видите, когда заходите в подъезд – объявления неравнодушных граждан с призывами о снижении коммунальных тарифов или разрисованные стены, разбитые лампочки, сигаретные окурки? Почему-то у многих жильцов нет понимания, что подъезд и придомовая территория – это тоже части их жилья, поэтому бережного уважения от них иногда не добиться.

Допустим, что какая-никакая инициативная группа в доме собралась. Несколько человек готовы потратить личное время, чтобы уровень обслуживания был выше, а его стоимость – ниже. Но ведь только лишь их желания будет мало, нужна поддержка и всех остальных собственников. Заручиться ей будет ой как непросто. Квартиру в новостройке в последнее время часто покупают в качестве инвестиции. Кто-то, даже если и собирается жить в купленной квартире, не спешит с завершением ремонта. Кто-то, даже если и доделал ремонт, пока не спешит переезжать – мало ли какие бывают обстоятельства. Пока всех найдёшь, оповестишь и уговоришь поставить в нужном месте подпись, год уже пройдет.

А если жильцы вовремя не сообщили о расторжении договора с УК, договор просто считается продлённым.

Почему даже у управляющей компании от застройщика есть свои недостатки – и как вообще с ней примириться?

Итак, в худшем случае в лице управляющей компании от застройщика мы получаем исполнителя ленивого, но изворотливого; жадного, но пассивного; властного, но беззаботного. Этот исполнитель думает не о благополучии жильцов дома, а о том, как заработать на них больше денег. И ещё и не собирается никуда уходить, а хочет только продержаться на своём месте подольше. Не лучшая картина, не правда ли?

Объективности ради, краски на этой картине всё же несколько сгущены. Опытные застройщики, которые дорожат своей репутацией, делают качественное обслуживание своей отличительной чертой и ещё одним плюсиком в восприятии клиента. Все упомянутые выше страшные случаи упомянуты как раз потому, что случаются вовсе не сплошь и рядом – они поражают и иногда даже привлекают внимание общественности. Смена управляющей компании хоть и тяжела, но вполне возможна – надо только убедить соседей, что вам всем это нужно. Если управляющая компания действительно требует замены, сделать это должно быть легко.

Представители управляющих компаний рассказывают, что претензии жильцов к высоким ценам часто вызваны банальным непониманием, куда и на что конкретно уходят их деньги. Это, впрочем, проблема не столько УК, сколько её клиентов – никто обычно не вникает в подробности пришедшего счёта, все видят только конечную сумму. “Раньше мы платили гораздо меньше!”, – возмущаются жильцы. “Да, но раньше вы жили в однушке на окраине, а сейчас у вас огромные апартаменты в жилом комплексе в центре города с круглосуточной охраной и фонтаном во дворе”, – отвечают на все претензии в управляющей компании. “Хм, справедливо…”, – наконец соглашаются жильцы.

Заключение

Управляющая компания от застройщика действительно лучше остальных знает дом, в котором ей приходится работать. Представляя гораздо более крупную и серьёзную компанию, она хорошо понимает, какая лежит на ней ответственность. Если вас всё-таки что-то не устраивает в её работе, попробуйте для начала разобраться в причинах, не спешите обвинять управляющую компанию вообще во всех бедах. И наконец подумайте, так ли легко будет найти управляющую компанию, которая работает дешевле, качественнее, быстрее. Покопайтесь в этом рынке услуг – найдёте ли вы там что-нибудь лучше того, что имеете сейчас? Как бы это вам самим потом не пришлось просить у неё понимания, прощения и... Возвращения.

От Олега Шеина

Как член экспертного Совета Комитета по ЖКХ ГосДумы сегодня был на заседании. Обсуждался закон о лицензировании управляющих компаний.

Проект вызывает всеобщее отторжение. Все фракции, кроме Единой России, выступают против. Против выступают Ассоциации ТСЖ и Непосредственного Управления. Против высказалась Счетная палата. Свои замечания высказало Правовое Управление Администрации Президента и даже Правительство. Но на кону большие деньги. Очень большие. И безбедная жизнь нескольких поколений отдельных семей правительственных чиновников и членов партии Единая Россия.

Резко против проекта Галина Хованская (СР). Она председатель Комитета, но большинство в нем принадлежит ЕР.

Я выступил и сказал следующее: "Этот закон направлен не против управляющих компаний, а против собственников, против населения. О чем этот закон? - Допустим, собственники выбрали фирму для ремонта дома. Но в доме есть проблемы, так как последние 20 лет его разваливал ЖЭК, назначенный местными властями, а потом ими же приватизированный. Уже на следующее утро после решения жителей дома власть вправе начать выписывать предписания о ремонте дома, которые должны быть выполнены за два месяца. Заметим, что само государство обещает отремонтировать дома лишь через тридцать лет.

Так вот, если предписания не выполнены, и число домов, по которым они не выполнены, превышает 15% от общего числа обслуживаемых фирмой, то у нее изымается лицензия, а в дом приходит муниципальный чиновник, который:

Назначает ту компанию, которую захочет;

Определяет условия договора с ней;

Сам решает, сколько платить жителям.

Этот закон об уничтожении домовых Советов и права жителей самим решать, кто и как будет содержать их дом. Господин Чибис, замминистра, объяснил, зачем это делается: чиновничество не выполнило своих обязательств по капремонту, поэтому оно собирается отнять у граждан страны право самим выбирать обслуживающие фирмы, а затем собирать деньги с жителей одних домов и через свои фирмы якобы направлять их на ремонт других. Очень хорошо, господин Чибис, распоряжаться чужими деньгами. Мы категорически против этого закона. Мы - это Союз жителей России, который я представляю, и тысячи представителей жителей, уже направивших письма протеста".

Чибиса проняло и он громко закричал, что как хочет защитить активных собственников, видимо, имея в виду дружественно настроенного к нему Ваксельберга. "Кто хотя бы раз провел собрание собственников??!" - кричал Чибис. "Ну я провел. Много-много раз. И что?" - спросил я его. Ничего не ответил Чибис. Нечего ответит, да и к чему, когда в распоряжении фракция парламентского большинства, готовая голосовать за любое решение, особенно касающееся общественных денег. В данном случае речь идет об одном триллионе рублей в год.

Николаева и Сидякин

В общем, 12 за закон: только ЕР (включая Неверова, Николаеву и Сидякина)

10 - против, а именно СР (включая Хованскую и Миронова), КПРФ (Абалаков) и ЛДПР (Смирнов и Журавлев.

Уже сегодня противник нервничает. Письма протеста имеют свой результат. Их много и начальство начинает задавать вопросы. Сегодня Сидякин сымитировал пикет поддержки их воровского закона. Вышло аж пять человек + бригадир.

Ну мы-то посильнее будем. И не только в Астрахани, как на этой фотографии. С конца апреля развертываем выступления на улицах.

Не повышая уставняк в ГК лоббисты жонглируют коррупционными схемами допуска на рынок - комитет по ЖКХ обсуждает лицензирование, путая Шеиных под сказки Чибиса. Зал переполнен и агентства были, на сей раз обсуждение в комитете по ЖКХ обильно освещалось и оно стоило того .
Комитет ГД по жилищной политике и ЖКХ в перерыве пленарного заседания рассмотрел и голосами единороссов рекомендовал к первому чтению коррупционный закон единороссов Мартина Шаккума и Александра Сидякина о замене саморегулирования лицензированием для УК МКД. Хованская прошла в комнату 304 заранее, но докладчик от ЕР Качкаев разумно зашел в туалет облегчить душу превентивно перед новым грехом, справедливо полагая, что без его пакета доверенностей Хованская ничего не сможет, даже голосовать против. Документ продвигает в ГД Андрей Чибис. Принятые законы, в частности о поборах на капремонт, разгребает в СФ Михаил Мень. Подчеркнем, что главный двигатель законопроекта в Думе Мартин Шаккум дискуссии в комитете по ЖКХ игнорирует.
Председатель комитета по ЖКХ Галина Хованская сказала МП, что не подпишет положительное заключение на законопроект. Зампред комитета по ЖКХ Елена Николаева не будет поддерживать законопроект без условия его глубокой переработки.
В представленном объемном заключении комитета указано на необходимость существенной доработке законопроекта. Указано на многочисленные несуразицы начиная с того, что лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами не входит в предмет правового регулирования жилищного законодательства, определенного в статье 4 жилищного кодекса.
Эксперт в сфере ЖКХ, астраханский депутат Олег Шеин заверил МП что будет влиять на прохождение законопроекта в самом широком смысле слова. Лицензирования на этот вид деятельности нет нигде в мире. Чтобы построить дом лицензия не нужна, чтобы подмести территорию вокруг, нужна лицензия. Это все равно что лицензировать магазин.
Открывая обсуждение, Хованская подчеркнула что времени у нас не так много и предоставила слово автору, зампреду комитета Павлу Качкаеву.
Качкаев считает, что законопроект не только обсуждался очень долго и прошел полноценное нулевое чтение. Концепция одна введение государственного лицензирования в управлении домами. Очень трудно сменить УК, они исчезают вместе с деньгами, а уставной капитал всего десять тысяч в соответствии с законом. Возражения касаются следующего. Много вопросов вызывает постулат лицензирование ТСЖ и кооперативом. Размыто управление домом и содержание дома. Много вопросов о вхождении в рынок УК, у которых еще нет перечня управляемых домов. Вызывает вопросы прекращение лицензии в случае двух нарушений. Абсолютно неясна роль саморегулирование. Законопроект поддержан комитетами по МСУ, по собственности, есть заключение правового управления.
Вопросы
Галина Хованская добилась от Павла Качкаева честного прямого ответа, что проблема финансовой ответственности этим законопроектом не решается .
Александр Смирнов спросил на основании чего мы будем давать оценку, если нормативов нет, программы подготовки кадров нет? Не станет ли законопроект очередным витком разгула коррупции? Качкаев с сожалением сказал что кадрами никто не занимался и передал слово Минстрою.
Замминстроя Андрей Чибис в ответ сказал что требования к УК подготовили и запросили, каким еще условиям должна удовлетворять УК на рынке? Между первым и вторым чтением подготовим постановление правительства. В составе пакета УК должна представить квалификационный аттестат руководителя. Экзамен должне проходить открыто с участием общественности.
Депутат Александр Абалаков спросил почему Качкаев считает лучшим государственное регулирование. Качкаев не говорил что мы вводим государственное регулирование во всей отрасли.
Депутат Анатолий Шеин сказал что категорически отвергают систему штрафов. Столько возложили на жилищный надзор, делаем монстра, а специалистов нет. Качкаев миролюбиво объяснил что добавляется только одно. ТСЖ с общей сетью и территорией из закона уйдут. Чибис утверждал что новых функций на жилинспекцию не возлагается.
Хованская заявила, что денег в бюджете не предусмотрено, финансового обоснования нет, нет полноценного заключения правительства. Почему так вносятся нагрузочные законопроекты без заключения правительства, мы еще выясним.

Андрей Руденко поставил вопрос о ветхом и аварийном фонде. При чем тут ветхий аварийный, удивился Качкаев, заверив что так же будут лицензироваться, возможно на них не будет распространяться норма о 15%. Однако Хованская утверждала, что Качкаев как опытный человек понимает что никто не будет брать на себя ветхое и аварийное жилье под угрозой лишения лицензии.
Чибис утверждал что у нас нет двух сортов собственников для плохих и хороших домов, другое дело что в изношенных домах это стоит дороже. По словам Чибиса нуждаются в ремонте не 60%, а 51%.
Однако зампред комитета Елена Николаева сообщила о письмах мэров у которых и 60 и 70% нуждающихся домов и они не знают откуда брать деньги. Чибис на голубом глазу стал говорить о том что перекрестное субсидирование надо узаконить.
Хованская констатировала что коллега из министерства не читал отзывы. Половина категорически против и поднимают как раз те вопросы, о которых говорят депутаты.
Отвечая на вопросы депутата Астраханской Думы Олега Шеина, Качкаев предположил что решим как считать 15% от числа домов или от площади.
Дмитрий Гордеев Институт экономики города спросил возможно ли назвать по пунктам какие вопросы решает закон? По словам Качкаева не поддерживает всего 20 субъектов из них 10 поддерживают концепцию, есть замечания. Лицензирование можно доработать и будет нормальный закон. Качкаев понимает что это тоже временная мера и саморегулирование никто не отменял, думает мы его встроим.
Виктор Плескачевский спросил соответствует ли Конституции введение по существу регионального лицензирования? Процедура внесения законопроекта нарушена, если закон совместного ведения. Качкаев утверждал что нет. И Конституция позволяет вводить ограничения.
Хованская поставила главный вопрос: у нас что коррупции в этой сфере вообще нет? У кого отберут лицензию - у работоспособных или независимых? Качкаев подтвердил что у нас коррупция есть в т.ч. и в этой сфере. Есть и лоббирование. Качкаев набирал в Интернете: СРО за десять минут - три тысячи рублей, пять, десять. Будет все же какой-то контроль а не стихия как сейчас.
Выступления
Андрей Руденко подчеркнул что авторы законопроекта подняли страшный пласт. Лицензирование надо было вводить в закон о лицензировании. Адресное лицензирование выбьет с рынка и сделает их аффилированными. Связываться с лицензированием ветхого и аварийного жилья, капремонтом никто не будет. Мы хотим закон принять, а денег в бюджете нет.
Александр Смирнов выразил Качкаеву соболезнование что ему приходится представлять такого качества законопроект. В последних законопроектах наметилась нехорошая тенденция урезаются или не обращается внимание на права собственника. Контроль вторичен на фоне обеспечения прав собственника. Мы делаем вид что лучше знаем как сделать собственника счастливым. Сделали СРО и собрали деньги, теперь лицензии. Откуда деньги - анекдот: дали пистолет и крутись как хочешь. Принимать закон нельзя.
Раиса Кармазина любит ваш комитет, из пришедших на прием 93% граждан. Одна из претензий по УК. К новым домам претензий нет, там создаются ТСЖ. А вот где ежик муниципальное жилье, кому-то подарили, кто-то купил. Одни против других со своими ТСЖ, а кто-то сам вешает: мы ваше ТСЖ. Если мы хотим навести порядок, давайте работать. Другого пути нет, ворох проблем будет только накапливаться.
Виктор Плескачевский 12 лет возглавлял комитет по собственности и не знал что дискуссия дойдет до такого уровня. За последние пять лет ничего не происходит тарифы растут, здания ветшают. У закона нет предмета регулирования. Предметом регулирования в эксплуатации м.б. только обеспечение безопасности. Плескаческий может поддержать закон только если от него останется одно название. Создать рабочую группу и сделать заново.
Александр Сидякин сказал что мы не должны сразу в штыки воспринимать инициативы. К нам приходил Генеральный прокурор, помните какие цифры он называл? Ну давайте еще посидим, друг на друга посмотрим. Сидякин шел сегодня в Думу и видел несколько пикетов в поддержку законопроекта.
У Хованской другая информация. Она просит воздержаться от выпадов в ее адрес, это некорректно.
Александр Абалаков констатировал мы создаем организацию которая будет жить за счет УК.
Олег Шеин заявил что закон против собственников об уничтожении домовых советов. Ремонтировать за счет других домов - очень удобно распоряжаться чужими деньгами. Люди против.
Андрей Чибис поблагодарил за интересную дискуссию и агрессивно заявил о блокировании любых попыток навести порядок. Почему правительство поддержит - он позволит вытянуть собственников из коммунальных войн и сменить УК, навязанную муниципалитетом или оставленную застройщиком. Нужно дать право вето собственникам и расщепление платежей. Чибис попросил поддержать.
Галина Хованская отметила в отзыве правительства необходимость одновременного внесения поправок в Налоговый и Бюджетный кодекс, проектов нет.
Андрей Кузин подчеркнул что проблема далека от решения и законопроект ее не решает. Все чиновники и УК против, а все люди категорически за.
Елена Николаева согласилась с Плескачевским, можно принять лицензирование и четко сказать что мы лицензируем - только безопасность, все остальное права собственников. Надо обеспечить конкуренцию. Ответственность перед собственником предмет обсуждения перед вторым чтением. Нам нужно понять что при введении лицензирования что надо исключить единоличный контроль и лицензирования и лицензионного контроля. Квалификационный экзамен это предмет саморегулирования профессионального сообщества. Законопроект принимать надо с условием существенной доработки. В комитете надо создать рабочую группу и Николаева готова работать.
Геннадий Носовко согласен что проблему надо решать но не таким способом. Закон ничего не решит.
Гордеев утверждал что все понимаем предложена лишь дубинка чтобы убирать УК. Проблему пассивности собственников не решает. Носовко проводил собрание, не мог набрать собственников и не мог подсчитать голоса потому что невозможно подсчитать доли. Нет четких требований. Будет коррупция.
Хованская высказала свою точку зрения: предложен инструмент точнее каток, который уничтожит конкурентную среду, создаст аффилированных. Процесс идет и в Москве и Петербурге, отнимают дома и уничтожают ТСЖ. Мы не получили заключение прокуратуры о коррупционности, не получили о затратах бюджета. СП против. Мы забыли как управляли ДЭЗы ЖЭКи? Не в нашу пользу.
В проекте решения нет рекомендации принять в первом чтении. Однако Качкаев настоял. Хованская сказала что мы знаем какое будет решение, ответственность несете вы ЕР. Качкаев согласен.

Создаем рабочую группу, Хованская ее возглавляет. Единогласно
Обсуждался законопроект 448902-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ (о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами)».
Документ внесен 11.02.14 депутатами В.А.Васильевым, М.Л.Шаккумом, С.А.Поповым, П.Р.Качкаевым, О.И.Аршбой, О.Ю.Баталиной, В.С.Тимченко, Д.В.Савельевым, Н.И.Булаевым, Г.Н. Кареловой, Р.Э.Гольдштейном, С.В.Железняком, Р.С.Ильясовым, В.И.Афонским, Д.Ф. Вяткиным, Р.А.Баталовой, М.Т.Гаджиевым, В.П.Водолацким, Б.В.Агаевым, Д.О. Хоролей, А.В.Каминским, В.Б.Ефимовым, Р.К.Тихоновым, С.В.Максимовой, М.М. Абасовым, А.В.Богомазом, А.Ю.Брыксиным, У.М.Умахановым, Р.Х.Натхо, Р.Д. Курбановым, А.Л.Красовым, М.Б.Терентьевым, Р.Ю.Чуйченко, Н.С.Валуевым, П.М. Федяевым, В.Г.Гридиным, В.В.Бурматовым, Р.В.Кармазиной, З.М.Степановой, П.Н. Завальным, П.И.Пимашковым, С.В.Чиндяскиным, Т.К.Агузаровым, М.Е.Николаевым, В.А. Крупенниковым, И.Н.Игошиным, С.Ю.Теном, А.Б.Выборным, В.В.Ивановым, В.М. Кононовым, О.М.Казаковой, А.Б.Василенко, Н.И.Макаровым, Ш.Ю.Саралиевым, М.В. Тарасенко, М.А.Мукабеновой, З.Я.Рахматуллиной, Е.Н.Сенаторовой, Ю.А.Липатовым, А.Г.Когогиной, Г.А.Балыхиным, В.Е.Булавиновым, И.В.Белых, А.Н.Хайруллиным, А.А. Махмутовым, М.С.Гаджиевым, А.Г.Сидякиным, В.И.Лысаковым, Б.В.Михалевым, В.В. Белоусовым, Г.В.Курановым, Д.В.Волковым, Р.Ш.Хайровым, И.Б.Богуславским, Р.М. Марданшиным, Е.И.Кузьмичевой, Б.К.Балашовым, Н.Ф.Герасименко, М.А.Кожевниковой, И.Ю.Фахритдиновым, Н.А.Шайденко, А.Е.Карповым, Ф.А.Клинцевичем, З.А. Аскендеровым, О.Д.Валенчуком, Б.Д.Зубицким, В.А.Казаковым, Д.С.Коньковым, Э.А. Валеевым, А.Н.Ткачевым, М.Ю.Назаровой, В.Е.Позгалевым, И.И.Квиткой, С.В. Петровым, Л.А.Огулем, Г.К.Сафаралиевым, Е.Ю.Ушаковой, В.М.Заварзиным, В.А. Поневежским, А.Н.Пономаревым, З.Д.Геккиевым, А.А.Ремезковым, М.В.Слипенчуком, С. Ш.Мурзабаевой, С.П.Кузиным, Л.И.Швецовой, А.М.Меткиным, В.В.Терешковой, З.А. Муцоевым, Г.А.Карловым, В.А.Язевым, Л.Н.Яковлевой, М.Ю.Маркеловым, Р.Ф. Абубакировым, А.Н.Дегтяревым, Э.Г.Глубоковской, Н.В.Панковым, Г.В.Аникеевым, Е. С.Москвичевым, В.В.Кабановой, И.В.Соколовой, О.В.Лебедевым, А.И.Фокиным, В.Б. Кидяевым, Е.Ф.Лаховой, М.М.Бариевым

Нередки случаи, когда управляющие компании открывают так называемые свои “двойники” - организации со схожими или идентичными названиями. Цели у всех разные. Но не об этом речь. Раньше этот факт оставался незамеченным.

Но после введения лицензирования Минстрой и Правительство РФ стали наблюдать за поведением управляющих организаций . В результате чего появился ряд инициатив, связанный с ужесточением наказаний для УК и отказом в выдаче лицензии за недобросовестную работу или ведение сомнительной предпринимательской деятельности.

Двойники УК не получат лицензии

Ранее мы уже писали о том, что Минстрой предлагает ограничить срок действия лицензии для управляющих организаций без МКД в управлении. Например, если у УК в течение 6 месяцев нет многоквартирных домов в управлении, то по истечении этого срока она будет лишаться своей лицензии.

Соответствующие изменения будут внесены в Жилищный Кодекс РФ. В частности ст.199 ЖК РФ будет дополнена ч.2.2, согласно которой “лицензия аннулируется по решению лицензионной комиссии на основании предоставления органа государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации, в случае если в течение 6 месяцев с момента выдачи лицензии либо с момента исключения из реестра лицензий всех многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат, в реестр лицензий не было включено ни одного многоквартирного дома, за исключением случая аннулирования лицензии, предусмотренного частями 1 и 2 статьи 199 настоящего Кодекса”.

Ещё одна инициатива в отношении отзыва лицензий у УК поступила от Общероссийского народного фронта (ОНФ). Он предложил Минстрою не выдавать лицензии управляющим компаниям-двойникам. Поводом послужили многочисленные проверки УК в 27 регионах страны.

В ходе мероприятия выяснилось, что некоторые управляющие компании зарегистрированы с одинаковыми или близкими названиями по одному и тому же адресу и с одним общим учредителем. Бывает, что названия совпадают полностью. А бывает, что различаются буквой, знаком тире или кавычками. Уставная деятельность у УК-клонов одинаковая, а вот банковские реквизиты разные.

Поэтому контролирующие органы, Минстрой и другие уполномоченные ведомства считают, что такие схемы создаются специально для ведения мошеннической деятельности по выводу денежных средств, получаемые от населения за ЖКУ, на счета своих двойников.

Второй вариант, это когда управляющая компания объявляет себя банкротом, а её деятельность подхватывает УК-двойник, чтобы уйти от ответственности за долги перед РСО и гражданами и не нести административное наказание за неэффективное управление МКД . В связи с этим инициаторы идеи предлагают пресечь дальнейшие подобные попытки управляющих организаций и отказывать УК-клонам на самом начальном этапе их создания в выдаче лицензии.

Сейчас жилищное законодательство не запрещает создавать управляющим компаниям своих двойников, чем и пользуются недобросовестные организации. Есть в этом и доля вины лицензионных комиссий, которые закрывают глаза на схожесть или полное совпадение названий УК при получении лицензии. И вот именно этот пробел в законодательстве предстоит устранить в ближайшее время.

Данная инициатива должна послужить уроком и предупреждением для управляющих организаций от соблазна создавать свои двойники с какой бы то ни было целью.

ОНФ выведет УК на чистую воду

Представители Общероссийского народного фронта провели своё расследование и выяснили 3 схемы мошенничества УК. К первой относится схема, при которой договоры с РСО заключает одна управляющая организация, а квитанции собственникам выставляет УК-двойник. Таким способом недобросовестные УК присваивают себе денежные средства, полученные от потребителей ЖКУ .

Вторая схема касается тех управляющих организаций, которые подобным способом пытаются избавиться от накопившихся долгов перед РСО. Это могут быть долги как собственников, так и самой УК. Если управляющая организация не ведёт работы с должниками и долги накапливаются, то ей ничего не остаётся, как искать способы избавления от них. Чаще обычного УК прибегают к процедуре банкротства организации.

Для этого УК предварительного “клонирует” свою организацию, чтобы после процедуры банкротства начать свою деятельность с чистого листа без долгов. Недобросовестные управляющие организации считают, что им будет проще и быстрее перерегистрировать свою УК, чем взыскивать долги с собственников помещений в МКД или повышать эффективность своей деятельности по управлению домами.

Иногда собственникам предлагается проголосовать на общем собрании за реорганизацию УК. Известны также случаи, когда реорганизация управляющей компании проводится без общего собрания собственников. В любом случае после этой процедуры все долги потребителей ЖКУ переходят в новую УК, а долги самой управляющей организации перед РСО остаются за прежней, то есть, "списываются" при банкротстве.

Третья схема касается расходов по текущему ремонту и содержанию общего имущества в МКД , что является прямой обязанностью управляющей организации. Дело в том, что собственники не знают точных объёмов и сроков выполнения этих работ. Поэтому недобросовестные УК этим пользуется. Собственники исправно платят за содержание общего имущества, а работы не выполняются. Если собственники начинают жаловаться, то вместо старой управляющей организации появляется новая компания-клон.

Но чтобы доказать это, мало просто жалобы со стороны собственников. Доказательствами должны служить акты некачественного выполнения работ или услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. В противном случае контролирующие органы, хотя и инициируют проверку, но могут расценить подобные действия УК неэффективную хозяйственную деятельность.

Чтобы избежать всей этой волокиты, а также призвать управляющие организации к ответственности, ОНФ совместно с Минстроем предлагает разработать законопроект, который запретит выдачу лицензий УК-двойникам. Поэтому управляющим организациям стоит быть осторожными и “не клонировать” свои компании с идентичными или похожими названиями. Иначе возрастает риск попасть под аннулирование лицензии .

Порою, при приобретении жилплощади в новостройке, бонусом от строительной компании идёт и компании управляющая. Кому-то из новых жильцов нет до этого дела, а другие наверняка заинтересуются, в чём преимущества и недостатки такой системы и есть ли альтернатива. Как раз об этих аспектах и пойдёт речь в данной статье, где также будут упомянуты трудности, возникающие при смене управляющей компании от застройщика.

Тенденция появления аффилированных УК.

Опросы показывают, что только два-три процента соотечественников удовлетворены работой своих управляющих компаний. Остальных в той или иной степени что-то не устраивает в работе коммунальщиков. В связи с этим не кажется удивительным, что новосёлы не радуются перспективе получить «в подарок» неизвестную компанию от застройщика, которая, по общепринятым стереотипам, уступает в качестве услуг своим конкурентам с рынка свободных предложений.

Однако вначале следует сказать пару слов о возникшей тенденции у застройщиков закреплять за объектами жилой недвижимости собственные управляющие компании. Подобные аффилированные УК стали активно применяться около десяти лет назад в элитном сегменте с целью устранения ошибок и недоделок строителей. В частности обращалось внимание на отнюдь не дешёвую внутреннюю отделку, передовые инженерные решения. В этих случаях компании от застройщика имели гораздо больше доверия, нежели сторонние организации.

На настоящий момент около половины компаний-застройщиков практикует привлечение аффилированных управленцев к своим объектам жилого строительства. Эта тенденция охватила уже все сегменты от элит до эконом класса. В этом можно усмотреть стремление застройщиков получить дополнительную прибыль за счёт подконтрольных управляющих компаний, так как всем известный кризис на их рынке заставил несколько понизить цены за квадратные метры.

Но не стоит во всём усматривать жажду наживы. Есть и вполне оправданная причина нанять аффилированную УК. Дело в том, что строительной компании закон отводит только три месяца после сдачи дома в эксплуатацию, чтобы закрепить за объектом управляющую компанию. За это непродолжительное время не каждый жилой комплекс успевает заселиться наполовину, а ведь именно более пятидесяти процентов жильцов имеют право на самоопределение с УК. До этого момента вся ответственность на застройщике. Чтобы контролировать ситуацию и вводятся аффилированные компании.

Первое и неоспоримое преимущество.

Как уже говорилось выше, пока более 50% квартир остаётся нераспроданным, жильцы не могут ни выбрать себе УК самостоятельно, ни организовать ТСЖ. Однако осуществление коммунальных услуг не может ждать. Вывоз мусора или снега, подача электропитания, уборка территории и подъездов – вот первоочередные задачи, которые выполняет управляющая компания от застройщика, позволяя жильцам спокойно осуществлять переезд без дополнительной головной боли.

Остальные плюсы аффилированной компании:

• Наилучшая из возможных осведомлённость о высокотехнологичном оборудовании, установленном застройщиком;
• При переезде жильцы сразу получают все положенные коммунальные услуги;
• Аффилированная УК по доступным ценам может предложить выполнить отделку помещения, а также работу дизайнера;
• Управленцы от застройщика имеют за плечами определённый опыт работы, что несложно проверить по предыдущим проектам застройщика. Опыт вольнонаёмной управляющей компании может быть ниже, ввиду того, что наниматели из ТСЖ польстились на низкие расценки услуг;
• Особый контроль выполняемых услуг ввиду заинтересованности сохранения позитивного имиджа фирмы;
• Владельцу жилплощади проще спросить за ненадлежащее качество строительства с управленцев непосредственно от застройщика.

Как уже писалось в последнем пункте, при обращении в УК с жалобой на какие-либо незавершённые строителями работы, разбирательства будут проходить непосредственно со строительной компанией. Последняя, если договор был заключён согласно букве закона, обязана недоделки устранять на всём протяжении пятилетнего гарантийного срока. Нанятой сторонней управляющей компании проще отправить жильца вместе с претензией в судебные органы, что как минимум затянет процесс разбирательства. В случае неудовлетворённости жителями новостройки аффилированной УК, им достаточно дождаться 50% заселения дома, после чего собранием собственников принять решение о расторжении текущего контракта на оказание услуг, либо пересмотре в договоре каких-либо пунктов без непосредственной замены компании.

Негативные стороны аффилированных УК, опираясь на мнение потребителей.

Описанные выше преимущества управляющей компании от застройщика должны являться таковыми в теории. На практике новосёлы в большинстве своём не довольны тем, что им досталось вместе с квартирой. В различных интернет ресурсах говорится, что аффилированные УК в своих действиях не оглядываются на собственников жилья, избрав хозяйскую модель поведения. В частности:

• Управляющая компания на своё усмотрение способна совершать любые действа с общей территорией новостройки;
• «После нас хоть потом» — едва ли не основной принцип работы управленцев;
• Превышение установленных государством тарифов на коммунальные услуги.

Компании с такой моделью поведения завершают предоставление услуг сразу по окончанию гарантийного срока, указанного в договоре. Однако за аффилированными компаниями можно осуществлять контроль собственникам квартир или самим застройщиком. Без этого после ухода УК образовавшееся ТСЖ может получить новостройку с прилегающей территорией в плохом состоянии.

Резюмируя, отметим, что при должном контроле за УК как со стороны жильцов, так и со стороны самого застройщика, аффилированная компания – несомненный плюс, особенно в первую пятилетку – в течение гарантийного срока. По мнению экспертов, наилучшая ситуация, когда одна и та же управляющая компания сопровождает дом от процесса его строительства и до сноса здания.